Tasas de interés
Una hipoteca multidivisa es un préstamo hipotecario con el ‘picante’ añadido de que al propio riesgo hipoteca se añade el de estar especulando en el mercado de divisas. Explicado así no parece nada atractivo pero la cosa cambia cuando se vende como una fórmula para pagar menos de hipoteca al mes la cosa cambia y gana atractivo. Aquí empieza el problema de las hipotecas multidivisa y el asesoramiento en las entidades financieras.
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| El Euríbor, principal indicador al que están referenciadas las hipotecas en España, ha bajado seis milésimas en tasa diaria y se ha establecido en el 2,026%. |
Si alguna vez pensó que el banco era su amigo vaya dejando atrás esa idea. Las sucursales se han ido paulatinamente transformándose en verdaderas oficinas de venta donde lo que importa no es el asesoramiento sino la colocación de productos.
Eso se explica porque los directores de oficina tienen unos objetivos que deben cumplir en cuanto a cifra de negocio y contratación. Existen multitud de ejemplos desde las recientes participantes preferentes hasta los actuales bonos, pero en esta ocasión nos vamos a detener en el caso de las hipotecas multidivisa por tratarse de la mayor inversión una persona hace en su vida: la vivienda.
Las hipotecas multidivisa son básicamente un préstamo hipotecario que permite cambiar de divisa en determinados momentos y habitualmente denominado en una moneda diferente al euro. Es decir, al riesgo de invertir en una vivienda se está añadiendo un factor de especulación con divisas.
Seguro que a muchos las palabras especulación y mercado de divisas ya les empiezan a sonar a algo complejo y en lo que posiblemente no se meterían si supiesen lo que están haciendo.
Sin embargo, esto es lo que han firmado miles de personas que se hipotecaron en yenes, dólares y francos suizos (las divisas más habituales).
¿Sabían lo que estaban firmando? Lo más probable es que no. Si tenemos en cuenta los conocimientos medios en finanzas cuesta creer que tantas personas supiesen que estaban vinculando su hipoteca al mercado forex y todavía más difícil que conociesen el producto y lo solicitasen en el banco.
La respuesta más obvia entonces es que posiblemente fuese el propio banco quien les propusiese esta alternativa como medio para rebajar el coste de la hipoteca. Puede ser que la comercialización no fuera tan grotesca como la que se dio en las hipotecas del 100% más gastos, pero sí que hubo actividad vendedora.
Claro, que para beneficiarse de las ventajas de la hipoteca multidivisa lo primero que hay que tener es un cierto conocimiento del mercado de divisas y, por supuesto, seguirlo para ventaja de los tipos de cambio.
¿Reunían estas cualidades todos los que firmaron este tipo de préstamos? Mi experiencia y las consultas que recibimos en Financialred.com me dicen que no.
Los bancos pueden ahora esgrimir, como de hecho hace, que el cliente rubricó el préstamo, pero también lo es que un 52% de las personas no terminan de entender las hipotecas que firmaron en su día.
De nuevo lo que existe es una enorme falta de cultura financiera e imprudencia por parte del hipotecado –nunca hay que firmar una inversión que no comprendamos-, una dejación de sus funciones por parte del notario, que debe asegurarse que los firmantes entienden la hipoteca, y una gran falta de ética por parte de las entidades financieras que ofrecieron estos préstamos a personas que no estaban preparados para gestionarlos de forma adecuada y que, de hecho, no sabían lo que estaban firmando.
Para terminar de entender la magnitud de la colocación y del problema en que se han metido muchos de los hipotecados vamos a poner un ejemplo concreto tomado de Dinero Experto.
Imaginemos que decidimos contratar una hipoteca a 30 años por 200.000 euros en julio de 2008, cuando el Euríbor alcanzó el 5,361% y que elegimos el yen como divisa de referencia. En ese momento el tipo de interés en euros era de Euribor + 1 y en yenes de Libor +1,5. Tomando como referencia que el cambio euro-yen a 8/07/2008 era 168,23 y multiplicando 200.000 por 168,23 obtenemos el valor en yenes, que es de 33.646.000 yenes.
Ésta era nuestra deuda pendiente en julio de 2008. Y es que en este tipo de divisas la deuda se establece en la moneda de referencia y no en euros. Esa misma deuda en yenes hoy en día, con el euro-yen a 107,75 supondría nada más y nada menos que 312.260 euros o 112.260 euros más que los inicialmente contratados.
Por fortuna, hemos amortizado capital desde julio de 2008 hasta ahora. El tipo de interés que se paga cuando tenemos la hipoteca en yenes es el Libor, que en el 2008 estaba al 1,08% aproximadamente, a lo que hay que sumar el diferencial de 1,5, con lo que resulta un tipo de interés de 3,3% y una cuota de 147.354 Yenes o 876 euros en ese momento.
La misma hipoteca denominada en euros suponía una cuota de 1.250 euros por lo que nos ahorramos ese año nada menos que 374 euros al mes. Sin embargo, desde 2008 el Euríbor ha bajado mucho más que el Libor Yen y el cambio euro-yen tampoco nos ha sido positivo.
Así, suponiendo que la hipoteca en yenes a partir de la segunda revisión se paga a un interés de 0,7%+1,5% = 2,2%.Con una tabla de amortización, resulta que actualmente nuestra deuda pendiente es de 31.102.804 Yenes, pagando una cuota de 128.271 Yenes. Traducido a euros, la cuota es de 1.190 euros con una deuda pendiente de 288.657 euros.
Es decir, debemos más que al principio porque en realidad estamos hipotecados en yenes y al subir este de valor respecto al euro también lo hace la cantidad que debemos al banco.
¿Quiere esto decir que la hipoteca multidivisa es peor que una hipoteca tradicional? Ni mucho menos, ya que puede permitirnos un enorme ahorro si la gestionamos de forma adecuada. Simplemente quiere decir que no es una herramienta adecuada para todo el mundo y que si no entendemos el funcionamiento del producto financiero, la hipoteca multidivisa en este caso, es mejor abstenerse de firmar o, en su defecto, preguntar e informarnos hasta que lo tengamos claro.
Fuente: lainformacion.com
Eso se explica porque los directores de oficina tienen unos objetivos que deben cumplir en cuanto a cifra de negocio y contratación. Existen multitud de ejemplos desde las recientes participantes preferentes hasta los actuales bonos, pero en esta ocasión nos vamos a detener en el caso de las hipotecas multidivisa por tratarse de la mayor inversión una persona hace en su vida: la vivienda.
Las hipotecas multidivisa son básicamente un préstamo hipotecario que permite cambiar de divisa en determinados momentos y habitualmente denominado en una moneda diferente al euro. Es decir, al riesgo de invertir en una vivienda se está añadiendo un factor de especulación con divisas.
Seguro que a muchos las palabras especulación y mercado de divisas ya les empiezan a sonar a algo complejo y en lo que posiblemente no se meterían si supiesen lo que están haciendo.
Sin embargo, esto es lo que han firmado miles de personas que se hipotecaron en yenes, dólares y francos suizos (las divisas más habituales).
¿Sabían lo que estaban firmando? Lo más probable es que no. Si tenemos en cuenta los conocimientos medios en finanzas cuesta creer que tantas personas supiesen que estaban vinculando su hipoteca al mercado forex y todavía más difícil que conociesen el producto y lo solicitasen en el banco.
La respuesta más obvia entonces es que posiblemente fuese el propio banco quien les propusiese esta alternativa como medio para rebajar el coste de la hipoteca. Puede ser que la comercialización no fuera tan grotesca como la que se dio en las hipotecas del 100% más gastos, pero sí que hubo actividad vendedora.
Claro, que para beneficiarse de las ventajas de la hipoteca multidivisa lo primero que hay que tener es un cierto conocimiento del mercado de divisas y, por supuesto, seguirlo para ventaja de los tipos de cambio.
¿Reunían estas cualidades todos los que firmaron este tipo de préstamos? Mi experiencia y las consultas que recibimos en Financialred.com me dicen que no.
Los bancos pueden ahora esgrimir, como de hecho hace, que el cliente rubricó el préstamo, pero también lo es que un 52% de las personas no terminan de entender las hipotecas que firmaron en su día.
De nuevo lo que existe es una enorme falta de cultura financiera e imprudencia por parte del hipotecado –nunca hay que firmar una inversión que no comprendamos-, una dejación de sus funciones por parte del notario, que debe asegurarse que los firmantes entienden la hipoteca, y una gran falta de ética por parte de las entidades financieras que ofrecieron estos préstamos a personas que no estaban preparados para gestionarlos de forma adecuada y que, de hecho, no sabían lo que estaban firmando.
Para terminar de entender la magnitud de la colocación y del problema en que se han metido muchos de los hipotecados vamos a poner un ejemplo concreto tomado de Dinero Experto.
Imaginemos que decidimos contratar una hipoteca a 30 años por 200.000 euros en julio de 2008, cuando el Euríbor alcanzó el 5,361% y que elegimos el yen como divisa de referencia. En ese momento el tipo de interés en euros era de Euribor + 1 y en yenes de Libor +1,5. Tomando como referencia que el cambio euro-yen a 8/07/2008 era 168,23 y multiplicando 200.000 por 168,23 obtenemos el valor en yenes, que es de 33.646.000 yenes.
Ésta era nuestra deuda pendiente en julio de 2008. Y es que en este tipo de divisas la deuda se establece en la moneda de referencia y no en euros. Esa misma deuda en yenes hoy en día, con el euro-yen a 107,75 supondría nada más y nada menos que 312.260 euros o 112.260 euros más que los inicialmente contratados.
Por fortuna, hemos amortizado capital desde julio de 2008 hasta ahora. El tipo de interés que se paga cuando tenemos la hipoteca en yenes es el Libor, que en el 2008 estaba al 1,08% aproximadamente, a lo que hay que sumar el diferencial de 1,5, con lo que resulta un tipo de interés de 3,3% y una cuota de 147.354 Yenes o 876 euros en ese momento.
La misma hipoteca denominada en euros suponía una cuota de 1.250 euros por lo que nos ahorramos ese año nada menos que 374 euros al mes. Sin embargo, desde 2008 el Euríbor ha bajado mucho más que el Libor Yen y el cambio euro-yen tampoco nos ha sido positivo.
Así, suponiendo que la hipoteca en yenes a partir de la segunda revisión se paga a un interés de 0,7%+1,5% = 2,2%.Con una tabla de amortización, resulta que actualmente nuestra deuda pendiente es de 31.102.804 Yenes, pagando una cuota de 128.271 Yenes. Traducido a euros, la cuota es de 1.190 euros con una deuda pendiente de 288.657 euros.
Es decir, debemos más que al principio porque en realidad estamos hipotecados en yenes y al subir este de valor respecto al euro también lo hace la cantidad que debemos al banco.
¿Quiere esto decir que la hipoteca multidivisa es peor que una hipoteca tradicional? Ni mucho menos, ya que puede permitirnos un enorme ahorro si la gestionamos de forma adecuada. Simplemente quiere decir que no es una herramienta adecuada para todo el mundo y que si no entendemos el funcionamiento del producto financiero, la hipoteca multidivisa en este caso, es mejor abstenerse de firmar o, en su defecto, preguntar e informarnos hasta que lo tengamos claro.
Fuente: lainformacion.com
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