EL SEIS DOBLE
lunes, 14 de noviembre de 2011
El procedimiento de desahucio tendrá un trámite que realizará el secretario judicial en los supuestos en que el inquilino no realice las únicas actividades que le permite la Ley
Primeramente hay que ver esta nueva regulación desde el punto de vista de la pretensión que guarda la Ley que no es más que la agilización de la Justicia Española, en aquellos supuestos en que la pretensión deducida tenga una difícil sustentación por el demandado.
En el caso de los arrendamientos lo que la Ley viene a instaurar es el modelo del procedimiento monitorio en los procedimientos de desahucio, que tanto éxito ha tenido desde su instauración al servir como puerta de enlace entre la reclamación amistosa y el procedimiento ordinario ante el Juzgado.
Lo que verdaderamente ha cambiado en los alquileres es que una vez requerido el inquilino de pago, sólo le quedarán tres opciones, el desalojo voluntario del inmueble, el pago de las rentas con la solicitud de la enervación o la oposición a la demanda, puesto que si ninguna de estas tres cosas ocurre, se pasará directamente al lanzamiento del inmueble sin necesidad, siquiera, de celebrar juicio.
¿Cómo se inicia el procedimiento para la reclamación de desahucio?
Una vez se haya presentado la demanda de desahucio de acuerdo con la normativa genérica, el secretario judicial requerirá al inquilino demandado para que en el plazo de 10 días, desaloje el inmueble, pague al dueño las cantidades que le adeude de acuerdo con el contrato y le fueren reclamadas en la demanda, o bien formule su oposición con las razones por las que, según su opinión, no debe la cantidad reclamada total o parcialmente.
También advertirá al demandado que si no paga o se opone se le desahuciará del inmueble sin más trámites, fijando la fecha del día señalado para realizar en su caso el lanzamiento.
Fijará igualmente la fecha de juicio prevista para el caso en que se oponga a las pretensiones del propietario que le ha demandado.
El requerimiento introducirá también la necesidad de que el inquilino, si quiere solicitar abogado de oficio, lo deberá hacer en los tres días siguientes al día que se le requiera.
¿Qué puede pasar tras el requerimiento?
Supuesto A) El inquilino demandado no atiende el requerimiento en el plazo de los 10 días siguientes, es decir, que ni paga ni se opone, ni desaloja el local.
Consecuencia: El secretario dictará un Decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante propietario para que solicite el inicio de la ejecución del desahucio y el lanzamiento previsto.
Supuesto B) El demandado desaloja el inmueble, pero no paga ni se opone a la demanda.
Consecuencia: El secretario judicial dictará un Decreto dando por terminado el procedimiento de desahucio y dará traslado al demandante propietario para que solicite el inicio de la ejecución del desahucio para embargar bienes con los que cobrar la deuda.
Supuesto C) El demandado paga o consigna las cantidades adeudadas siendo esta vez la primera que acude al Juzgado a pagar a requerimiento del propietario.
Consecuencia: El secretario judicial dictará un Decreto declarando la enervación de la acción, es decir, el archivo del expediente por pago de las cantidades reclamadas. Este beneficio sólo se podrá utilizar una vez por el arrendatario, puesto que si se volviese a retrasar en el pago de la renta y el propietario lo volviese a demandar no cabría esta posibilidad.
Supuesto D) El demandado formula oposición, alegando las razones que considere por las que debe, total o parcialmente, la cantidad reclamada ó las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Consecuencia: En este caso, se celebrará la vista, siguiendo el trámite del juicio verbal.
Esta es la única novedad. El procedimiento de desahucio tendrá un trámite que realizará el secretario judicial en los supuestos en que el inquilino no realice las únicas actividades que le permite la Ley, lo que debería evitar la celebración de vistas innecesarias y el consiguiente adelanto de tiempo para la resolución del asunto.
Sin embargo, a los profesionales del Derecho se nos antoja un tanto difícil que si el secretario judicial, por razones de agenda, no puede requerir al demandado de manera rápida y efectiva y notificarle que en el caso de que se oponga la vista se celebrará en un prudencial plazo de tiempo y que el lanzamiento se produciría un mes después del día señalado para la vista, que es lo que marca la ley y continua señalando juicios de desahucio para el caso de oposición a muchos meses vista desde la incoación del procedimiento o incluso cuando se le requiera al demandado se le diga que si se opone el juicio se celebrará un año después, con esta nueva normativa pueda agilizarse realmente los procesos.
Hay que tener en cuenta que la ejecución material de los requerimientos decretados por el secretario y los lanzamientos de los desahuciados se lleva a cabo por los Servicios Comunes de Notificaciones y Emplazamientos y que éstos en la actualidad están muy saturados de trabajo, por lo que no tiene manos suficientes para atender a todos los procedimientos que han de notificar, emplazar o embargar y además desahuciar.
La falta de medios es muy probable que impida que la Ley tenga la implantación real que se pretende con su reforma.
La bondad de la Ley la tendremos que valorar dentro de unos meses.
Yo, por mi parte, esta semana voy a interponer la primera demanda de desahucio de la nueva regulación en un juzgado que estructuralmente adolece de algunos vicios pre-constituidos.
Os iré informando de los plazos conforme se vayan recibiendo. Intentaré que podáis seguir el desahucio día a día.
Joaquín Comins Abogado
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