Las comisiones de los préstamos hipotecarios

Artículo ofrecido por Bankimia , 06/06/2011

Los préstamos hipotecarios tienen una variedad de comisiones que se aplican por diferentes conceptos y que se contemplan en el contrato.

¡Infórmate sobre las comisiones de los préstamos hipotecarios!

Las entidades financieras cobran comisiones por abrir,modificar o cancelar el contrato, por amortizar capital, por la subrogación de la hipoteca, etc. Estas comisiones se aplican para que el cliente se ocupe de hacer frente a los gastos que generan la realización de las operaciones comentadas.

Podemos conocer el porcentaje genérico de las comisiones en las tarifas de préstamos y créditos con garantía hipotecaria que se ofrecen en el tablón de anuncios de la página web de la entidad. Aunque siempre podrá intentarse negociar con la entidad financiera la modificación de algunas comisiones.

Las comisiones que podemos encontrar en una hipoteca son las siguientes: 

- Comisión de apertura: ésta se aplica para que el cliente asuma los gastos que se generan por la realización del contrato hipotecario. El coste de esta comisión se incluye en el cálculo de la TAE del préstamos hipotecario. Esta prima puede ir del 0% al 3%, aproximadamente, sobre el importe total de la hipoteca y muchas entidades financieras marcan un mínimo que suele rondar los 600 euros. 

- Gastos de estudio: eran unos gastos que se aplicaban al cliente por el estudio de la viabilidad de la operación. Esta comisión ya no se suele aplicar en el caso de préstamos hipotecarios. 

- Comisión por cancelación o por amortización: las hipotecas que se firmaron con anterioridad al 9 de diciembre de 2007 se les aplican estas comisiones. La comisión por cancelación se aplica cuando el titular decide extinguir la deuda. La comisión por amortización se aplica cuando el titular realiza el pago de una parte de la deuda pendiente. Actualmente para las hipotecas a tipo variable estas comisiones suelen rondar entre el 0% y el 0,50%.

- Compensación por desistimiento parcial o total: se creó la Ley 47/1007 de 7 de diciembre, en la que se especifica que las hipotecas formalizadas a partir del 9 de diciembre de 2007 y que realicen una amortización o cancelen el préstamo hipotecario se les aplicará como máximo una comisión del 0,5% los cinco primeros años del préstamo y del 0,25% a partir del sexto año. De forma que esta comisión puede ir desde el 0% hasta el máximo limitado por la ley.

- Comisión por subrogación de acreedor o por cambio de banco: es una comisión que aplica la entidad financiera al titular cuando se traslada la hipoteca a otro banco o caja. La Ley 2/1994 indica que la comisión puede ser como máximo del 1% sobre el el capital pendiente. Pero se publicó el Real Decreto Ley 2/2003 que dice que los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003 se les puede aplicar como máximo una comisión del 0,50%.

- Comisión por subrogación de deudor: esta comisión se aplica cuando se realiza un cambio de titular. Puede ser inter vivos por ejemplo, compra-venta entre particulares, en cuyo caso el banco tendrá que aceptar dicha subrogación o por mortis causa (herencia en caso de fallecimiento). La comisión se le aplicará al nuevo deudor.

- Reclamación de impagados: se cobra un importe fijo al titular cada vez que se retrasa con el pago de la cuota hipotecaria en concepto de los gastos que supone la devolución del recibo y las gestiones de recuperación de la cuota impagada. La comisión que se cobra variará según la entidad financiera y puede rondar entre los 20 y 35 euros.

- Comisión por modificación de las condiciones: se trata de una comisión que se cobra cuando se modifica alguna condición relevante del préstamo. Esta variará en función de la entidad y puede ir del 0% al 2,50% aproximadamente.

- Novación modificativa: se aplica la comisión comentada anteriormente, ya que el concepto es parecido a la modificación de la condiciones. Pero tiene la ventaja de que los gastos notariales y registrales son menores. Se tratan como novaciones:

       - Ampliación o reducción del capital. 

       - Modificación del plazo. Si es ampliación del plazo se puede aplicar como máximo una comisión del 0,1% sobre el capital pendiente (Art 10 de la Ley 2/1994).

      - Cambios de las condiciones del tipo de interés.

      - Modificación de condiciones financieras (sistema de amortización).

      - Cambio de las garantías personales.

- Compensación por riesgo de tipo de interés: cuando el titular de una hipoteca a tipo fijo decide cancelar su préstamo hipotecario, el banco aplicará esta comisión en el caso que la cancelación le provoque pérdidas (art 9 de la Ley 41/2007).

Es muy importante conocer las comisiones que se nos aplica para cada concepto antes de firmar el préstamo hipotecario para que más adelante no hayan sorpresas y estar de acuerdo con el porcentaje que se aplicará en caso de realizar alguna operación de las comentadas.

También queremos recordar la importancia de conocer el coste que supone la contratación de productos adicionales vinculados a la hipoteca. La mejor forma de conocer el gasto adicional que suponen dichos productos es haciendo el cálculo de la TAE total y compararla con la de una hipoteca que exija una vinculación menor.