Sonya Dowsett (Reuters)
13:20 - 5/04/2012
Cuando José Morales viajó en febrero desde Granada, en el sur
de España, a mirar un nuevo apartamento en la ciudad satélite de Madrid
de Seseña, fue recibido por las largas colas de jóvenes, en su mayoría
fuera de la oficina de ventas.
"Cuando la puerta se abrió,
hubo una estampida para entrar, como una venta de grandes almacenes, y
algunos resultaron heridos", dijo Morales. Los apartamentos se estaban
vendiendo tan rápido, sin ser vistos por los compradores en muchos
casos, que perdió la que él quería.
Tales escenas extraordinarias son, paradójicamente, la evidencia
de la deseperada debilidad del mercado inmobiliario de España después de
la crisis de 2008.
Los bancos que tratan de deshacerse de miles de millones de euros de
bienes dejados en sus manos por los promotores en quiebra están
vendiendo apartamentos nuevos a precios de saldo, con gangas de
hipotecas.
Santander, el mayor banco de la zona euro, fue el responsable de la locura en Seseña. Se
ofrecían apartamentos de dos dormitorios en torno a una piscina
comunitaria de 65.000 euros, con hipotecas por el 100% a hasta 40 años,
un coste de solo 242 euros al mes, aproximadamente una sexta parte del
ingreso mensual español medio.
En el pico del boom inmobiliario de una década que precedió a la
caída, apartamentos similares se hubieran vendido por lo menos al doble
de precio, y para las propiedades no se estuvieran vendiendo, una
hipoteca de Santander cubriría el 80% a 25 años.
1.-El coste de la hipoteca
Novacaixagalicia
y Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM), dos cajas de ahorros que no
cotizan en bolsa y que han recibido fondos estatales, también tienen
propiedades en venta en Seseña.
CAM ofrece descuentos de "celestiales" en su sitio web, anunciando un
alquiler con opción de opción de compra con un pago de 370 euros al mes
por un apartamento de dos dormitorios de 107.900 euros.
"Lo que está llevando a las ventas no es tanto el precio, como el coste mensual de la hipoteca", dijo Carlos Ferrer Bonsoms-, de la agencia inmobiliaria Jones Lang LaSalle. "Muchas promociones que vemos están publicitando lo que el coste de la hipoteca será al mes, no el precio de la propiedad."
Los bancos se han convertido en los mayores de España agentes
inmobiliarios, mientras que los vendedores privados no tienen más
remedio que darse por vencidos, incapaces de competir con la banca.
Los préstamos hipotecarios son actualmente una cuarta parte de lo que
eran en 2007 porque los bancos están limitando los préstamos para
propiedades que no sean suyas, determinados a reducir su exposición al
sector inmobiliario.
Al igual que Santander, la mayoría de los bancos ofrecen
financiación al 100% durante 40 años a un interés muy por debajo de la
tasa de mercado para deshacerse de las viviendas que tienen en sus
balances, comiendo el capital de las provisiones y que cuestan mucho
dinero en impuestos y mantenimiento.
"Te ahorra costeos y ayuda a recuperar algunos ingresos", dijo el
jefe de riesgo en una caja de ahorros española que pidió permanecer en
el anonimato.
2.- ¿Negocio o problema para la banca?
"Un
apartamento en el balance de un banco es un problema. Un apartamento
vendido con un cliente pagando una hipoteca es un negocio", dice Jorge
Pérez-Curto Menéndez, del agente inmobiliario Colliers Internacional,
que vende propiedades en nombre de los bancos.
La tasa de interés de las hipotecas de Santander en Seseña es de 1,25
puntos porcentuales más euribor a 12 meses. El banco se negó a decir
qué tasa se aplicaría a una piso que no estuviera en su propiedad,
diciendo ofertas variaron de acuerdo al perfil del cliente.
Los bancos consultados por Reuters, incluyendo Banesto, propiedad de Santander, ofrecieron
intereses de euribor más 2-4,5 puntos el primer año para una hipoteca
estándar, reduciéndolos a euribor más 0,45-1,5 puntos para las viviendas
de su propiedad.
La gran exposición de los bancos al crack inmobiliario es una
preocupación clave para los políticos que tratan de contener los niveles
de deuda de España y deseosos de evitar inyectar más dinero en el
sistema bancario.
El déficit de España se encuentra bajo un intenso escrutinio de
Bruselas en su intento de reducir la deuda en línea con las estrictas
normas de la Unión Europea. Los costes del endeudamiento soberano han
aumentado considerablemente desde Madrid dijo que reduciría el objetivo
de déficit para 2012.
El gobierno de centro-derecha
del Partido Popular ha obligado a los bancos a provisionar 50.000
millones de euros en pérdidas relacionadas con el sector inmobiliario.
Los bancos mantienen unos 176 millones de euros de activos inmobiliarios
con problemas, lo que equivale al 18% del PIB de España, incluyendo
bienes embargados y préstamos tóxicos a los constructores.
3.- El precio de la vivienda seguirá cayendo
Con
la presión para conservar el capital, muchos bancos se están fusionando
para reducir costes. El futuro de algunos, como Bankia, está en duda
debido a su exposición masiva a la propiedad inmobiliaria.
Bankia, creado a partir de la fusión de siete cajas de ahorros
regionales del año pasado, está anotándose pérdidas de 3.400 millones de
euros en sus activos inmobiliarios. Es decir, 11 veces su beneficio
neto de 2011.
El banco ha puesto 1.400 viviendas a la venta con descuentos de más
del 50% y ofertas de hipotecas con pagos mensuales de interés de euribor
más 0,9%. Para las propiedades que no son sutas, la oferta es euribor
más un 2%. Su objetivo es vender 9.000 viviendas este año, más del doble de lo que vendió en 2011.
Los precios de las casas han caído un 22% desde sus máximos de 2007,
la mayor caída en la historia moderna, con cuatro años consecutivos de
descensos, según el Banco de España. Y a medida que España entra en su
segunda recesión en tres años con la mayor tasa de desempleo en la Unión
Europea, la propiedad se mantendrá en los baches.
Los economistas de Fitch estuman que los precios caerán entre el 30
al 35% desde su máximo, mientras que Exane BNP Paribas dice que todavía
están entre un 20 y 30% sobrevalorados.El volumen de ventas de viviendas en el año 2011 fue de alrededor de
la mitad de lo que era en 2007, y la tendencia a la baja se está
inrementando: las ventas en enero cayeron un 28% respecto al mismo mes
del año pasado.
Los bancos también están tratando de vender paquetes de activos en problemas y malos préstamos a firmas de capital privado.
Por ejemplo, Santander negoció este verano pasado con Morgan Stanley y
una empresa conjunta entre Goldman Sachs y el fondo de capital privado
Cerberus para la venta de 3.200 millones de euros de activos
inmobiliarios, según aseguraron fuentes cercanas a las negociaciones.
En
última instancia el acuerdo fue no llegó a concretarse por el precio y
la incertidumbre regulatoria en el período previo a las elecciones
generales de noviembre.
4.- ¿Una ventaja injusta?
Tener
tanto la propiedad como el crédito da a los bancos una ventaja injusta
sobre otros en el mercado, dicen los críticos, pero es totalmente legal,
según recuerda Alfonso Fernández-Puebla, abogado inmobiliario de la
firma Gómez-Acebo & Pombo, que asesora a los bancos.
Carolina Roca, la tercera generación de una familia que se
especializa en la construcción de viviendas de bajo coste, está luchando
para vender los últimos seis pisos en un bloque de 132 unidades en otra
ciudad de Madrid, Torrejón de Ardoz.
El edificio de ladrillo blanco y gris con piscina al aire libre está
rodeado por bloques similares en un barrio de trabajadores de ingresos
bajos a medios, tales como policías y dueños de tiendas pequeñas.
Las viviendas de dos dormitorios se venden por 156.000 euros, con una
hipoteca del 80% del banco que ayudó a financiar los costes de
construcción, resultando en un pago mensual de alrededor de 450 euros.
Sin embargo, los compradores potenciales están teniendo problemas para
encontrar un depósito.
En otra promoción que Roca está planeando en Getafe, en el cinturón
suburbano de Madrid, ha negociado con cuatro bancos, pero ninguno se ha
comprometido a otorgar hipotecas para su desarrollo, incluso cuando
ella se ofreció a mover su cuenta de la empresa al banco.
"Ellos no quieren tener nada que ver con el sector inmobiliario",
dijo. Los datos oficiales sobre las hipotecas y las ventas de viviendas
desglosan qué proporción está relacionada con los bancos.
"Yo diría que debe ser casi todo, simplemente porque es imposible que
un vendedor privado llegue a las ofertas de los bancos", dijo Fernando
Rodríguez y Rodríguez de Acuña, de la propiedad consultores RR de Acuña y
Asociados.
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