Las cláusulas suelo hipotecarias: sentencias, contradicciones y legislación

Redacción fotocasa.es , 11/11/2011

Tras las múltiples sentencias a favor y en contra de las cláusulas suelo de las hipotecas es difícil que haya alguien que no tenga, al menos, una ligera idea de en qué consisten. Pero siempre es bueno refrescar la memoria.
 

La nueva Orden Ministerial de Transparencia Bancaria no contenta ni a consumidores ni a bancos.

Se conoce como cláusula suelo al límite que las entidades bancarias establecen a las bajadas de los tipos de interés -el euríbor, cuando se trata de hipotecas-. La cláusula techo acompaña normalmente a la cláusula suelo y es la contraria, o sea el límite de subida del crédito. Esta cláusula es la que en teoría protege los intereses de los hipotecados.

Las cláusulas suelo están siendo muy polémicas debido a que las organizaciones de consumidores consideran que no son equitativas; es decir, el límite establecido tendría que ser simétrico tanto al alza como a la baja. El límite de las cláusulas techo se mueve en torno al 10% ó 15%, pero el euríbor no ha alcanzado nunca estas cifras, sin embargo el límite del suelo se suele situar en torno al 2 y el 5%. Actualmente el euríbor está al 2,040%.

Debido a esta situación se han producido varias denuncias respecto al carácter abusivo de estas cláusulas. Según la Ley general defensa consumidores y usuarios, “se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso, se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional primera de esta Ley”.

En octubre del año pasado el Juzgado Mercantil de Sevilla, tachó la cláusula suelo de varias entidades de “abusiva” y obligó a BBVA, Cajamar y Caixa Galicia a prescindir de ella. Sin embargo, el pasado 18 de septiembre, la Audiencia Provincial de Sevilla declaró válidas estas cláusulas de BBVA, NovaCaixaGalicia y CajaMar, tras admitir los recursos presentados por las tres entidades contra la sentencia anterior.

El fallo concluía que “no ha lugar a la nulidad de las cláusulas de los contratos de préstamo hipotecario a interés variable celebrados con consumidores y usuarios por las entidades demandadas que establecen un tipo mínimo de interés”. La sentencia consideró que la existencia de pactos de limitación de intereses variables en la contratación de préstamos hipotecarios está prevista y regulada en la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia bancaria de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.

Las reacciones a esta sentencia no se hicieron esperar. El BBVA valoraba “positivamente” la sentencia y destacaba que esta era la segunda sentencia que avala la legalidad de las cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios, después de la dictada por el Juzgado Mercantil número 2 de Alicante el pasado 8 de junio. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), por el contrario, anunció que iba a recurrir  la sentencia.

Demanda colectiva

Por otra parte, el pasado mes de febrero, Juzgado de lo Mercantil número 11 de Madrid aceptó a trámite la mayor demanda colectiva presentada en España contra 45 entidades financieras por la aplicación de las cláusulas suelo. Unos meses después, en septiembre, la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) hizo una petición –que fue aceptada- para incluir otras 56 entidades financieras en la demanda colectiva lo que arroja un número final de 101 entidades demandadas.

Este 11 de noviembre se cumple el plazo de dos meses que el Juzgado Mercantil nº11 de Madrid concedió a todos los clientes de las 101 entidades demandadas que aún no hubieran intervenido en la demanda y quisieran participar.

Por otra parte, la última sentencia respecto a las cláusulas suelo ha sido la que del Juzgado de lo Mercantil número 1 de Cáceres, que el 18 de octubre declaraba nulas por “abusivas”  las cláusulas suelo  de los préstamos hipotecarios de Caja Extremadura. Sin embargo esta sentencia está abierta a recursos y puede suceder que la Audiencia Provincial la contradiga, como sucedió con la sentencia del Juzgado Mercantil de Sevilla.

Transparencia bancaria

Sin embargo, hace escasamente dos semanas, el pasado 29 de octubre, se publicó en el boletín oficial del estado (BOE) la orden ministerial de transparencia bancaria, que legitima a las entidades financieras la inclusión de los swaps y las cláusulas suelo en las hipotecas, además de incluir, entre otras cosas, una nueva referencia alternativa al euríbor para fijar el precio de las hipotecas  denominada “interest rate swap”.

Pero parece ser que esta OM –que sustituye a la orden de transparencia de 1989- no ha recibido una gran acogida. Ni a la AEB, ni a la CECA ni a las organizaciones de consumidores les ha parecido bien la nueva OM y decidieron así consensuar un escrito de rechazo a su aprobación.

Sin embargo, los motivos de rechazo de las entidades financieras y los representantes de los consumidores son radicalmente distintos. Según AEB y CECA “esta legislación podría ser más restrictiva que las Directivas Europeas de transparencia bancaria”, mientras que las asociaciones de consumidores mantienen que supone un peligro para los derechos de los clientes y avala prácticas bancarias que los tribunales están pendientes de determinar si son o no abusivas.